O que é inspeção predial?

A inspeção predial é um procedimento minucioso de vistoria das condições de uso de um edifício, assim como sua operação, manutenção e funcionalidades.

Segundo a NBR 16.747, uma inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.

Por que é importante realizar a inspeção predial?

A inspeção predial ajuda a prevenir o imóvel da deterioração precoce, dando a ele maior vida útil.

Além disso ela ajuda a evitar problemas como fissuras, trincas e rachaduras nas paredes e pilares, corrosão por ferrugem na estrutura, problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, infiltrações e em sistemas de segurança como os de incêndio e alarmes.

Quando a inspeção predial deve ser feita?

Não há especificação nas normas quanto ao tempo determinado para a realização das inspeções, mas existem indicações para que sejam feitas nos seguintes critérios:

    1. A cada 5 anos: para edificações com até 20 anos
    2. A cada 3 anos: para edificações entre 20 e 30 anos
    3. A cada 2 anos: para edificações entre 30 e 50 anos
    4. A cada ano: para edificações com mais de 50 anos
    5. Na conclusão da obra: para edificações recém-construídas

Para quais tipos de edificações deve ser feita a inspeção predial?

Todo prédio residencial, comercial e público está obrigado por lei a ser vistoriado periodicamente.

A regulamentação vigente determina que regras e etapas para a execução da vistoria sejam seguidas, dando mais segurança aos residentes no local e resguardando os direitos dos profissionais envolvidos.

Quem faz inspeção predial?

A inspeção predial deve ser feita por profissionais habilitados, com conhecimento técnico nas áreas que serão avaliadas durante a vistoria.

Engenheiros eletricistas inspecionam as instalações elétricas, arquitetos ou engenheiros civis inspecionam a estrutura física, engenheiros hidráulicos inspecionam o encanamento e engenheiros mecânicos as instalações mecânicas.

Como fazer inspeção predial?

A execução da inspeção predial é feita por profissional qualificando, seguindo normas técnicas rigorosas e uma série de etapas, garantindo que todos os pontos necessários serão inspecionados.

Basicamente as etapas da inspeção predial são:

    1. Levantamento de dados e documentação
    2. Análise dos dados e documentos
    3. Coleta de dados sobre a edificação através de entrevista
    4. Vistoria sistêmica
    5. Classificação das falhas e anomalias encontradas
    6. Recomendação das ações necessárias
    7. Definição de prioridades para as ações
    8. Avaliação da manutenção e uso da edificação e seus sistemas
    9. Emissão do Laudo de Vistoria Predial de inspeção predial

Quais são os níveis de inspeção predial?

Inspeções prediais são classificadas de acordo com a complexidade e elaboração de laudo técnico, considerando características técnicas, manutenção e operação existentes.

Ela pode ser classificada em 3 níveis:

    • Nível 1: feitas em edificações com baixa complexidade técnica, de manutenção e operação de elementos e sistemas construtivos;
    • Nível 2: feitas em edificações com média complexidade técnica, de manutenção e operação de elementos e sistemas construtivos; com padrões construtivos médios e sistemas convencionais;
    • Nível 3: feitas em edificações com alta complexidade técnica, de manutenção e operação de elementos e sistemas construtivos; com padrões construtivos elevados e sistemas sofisticados

Normas técnicas envolvidas no processo de inspeção predial

Para garantir que a inspeção siga um padrão e que o laudo técnico contenha todas as informações necessárias sobre a edificação, a ABNT possui um conjunto de normas técnicas que direcionam o procedimento. São elas:

    • ABNT NBR 2.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
    • ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração de apresentação dos conteúdos;
    • ABTN NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos;
    • ABNT NBR 15.575 – Desempenho em Edificações Habitacionais.

Além dessas normas há a NBR 16.747, que preenche uma lacuna técnica nas legislações que tornaram as inspeções periódicas obrigatórias.

Quais os critérios básicos de uma inspeção predial segundo a NBR 16.747?

Segundo a especificação da norma, ela se aplica a todo tipo de edificação, independente da tipologia, seja ela pública ou privada.

Também estabelece algumas diretrizes, conceitos e procedimentos, tornando a metodologia empregada mais uniforme e definindo etapas mínimas para a inspeção.

    1.  O laudo de inspeção predial, com base na NBR 16.7474 deve conter, no mínimo:
    2. Identificação do solicitante
    3. Descrição técnica da edificação
    4. Datas das vistorias
    5. Documentação completa da edificação
    6. Análise da documentação
    7. Descrição completa da metodologia utilizada, acompanhada de fotos, croquis, normas e documentos técnicos
    8. Listagem de sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados
    9. Descrição das anomalias e falhas de uso, operação e manutenção
    10. Classificação das irregularidades
    11. Recomendação das ações correcionais
    12. Organização das prioridades por urgência
    13. Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e condições de uso
    14. Conclusões e considerações finais
    15. Encerramento com nota sobre a produção do laudo
    16. Data do laudo
    17. Assinatura do profissional responsável
    18. Anotação de ART ou RRT

Qual a diferença entre anomalia e falha?

As anomalias estão ligadas às deficiências construtivas ou funcionais, como projeto, materiais, execução, fatores externos e fenômenos da natureza.

As falhas são originadas de atividades de manutenção e uso inadequadas ou inexistentes, e podem ser classificadas como sendo de planejamento, execução, operação e gerenciais.

Essas anomalias e falhas são agrupadas de acordo com o grau de risco que apresentam.

Quais são os 3 diferentes graus de inspeção predial?

O grau de risco é um critério de avaliação usado para classificar as anomalias e falhas, de acordo com o risco que elas oferecem aos usuários, meio ambiente e patrimônio.

    • Crítico: pode afetar a saúde e segurança das pessoas e danos ao meio ambiente; redução de desempenho e funcionalidade causando paralisações; aumento do custo de manutenção; comprometimento da vida útil;
    • Médio: pode gerar perda parcial de desempenho; afetar as funcionalidades da edificação; causar deterioração precoce;
    • Mínimo: pode causar pequenos danos estéticos, sem probabilidade de levar a riscos críticos e regulares; não afeta o valor imobiliário.

Fazer a inspeção predial é essencial para que a edificação, seja ela residencial ou comercial mantenha seu valor imobiliário e, acima de tudo, a segurança e bem-estar de todas as pessoas que fazem uso das dependências dessa edificação.

Nós da RSP Engenharia estamos prontos para realizar inspeções prediais seguindo todas as normas técnicas e com profissionais habilitados e experientes, garantindo um laudo com qualidade e precisão.

Entre em contato para mais informações.

Grande abraço!

João Pedro
Diretor de Engenharia

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