O que é inspeção predial?
A inspeção predial é um procedimento minucioso de vistoria das condições de uso de um edifício, assim como sua operação, manutenção e funcionalidades.
Segundo a NBR 16.747, uma inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.
Por que é importante realizar a inspeção predial?
A inspeção predial ajuda a prevenir o imóvel da deterioração precoce, dando a ele maior vida útil.
Além disso ela ajuda a evitar problemas como fissuras, trincas e rachaduras nas paredes e pilares, corrosão por ferrugem na estrutura, problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, infiltrações e em sistemas de segurança como os de incêndio e alarmes.
Quando a inspeção predial deve ser feita?
Não há especificação nas normas quanto ao tempo determinado para a realização das inspeções, mas existem indicações para que sejam feitas nos seguintes critérios:
- A cada 5 anos: para edificações com até 20 anos
- A cada 3 anos: para edificações entre 20 e 30 anos
- A cada 2 anos: para edificações entre 30 e 50 anos
- A cada ano: para edificações com mais de 50 anos
- Na conclusão da obra: para edificações recém-construídas
Para quais tipos de edificações deve ser feita a inspeção predial?
Todo prédio residencial, comercial e público está obrigado por lei a ser vistoriado periodicamente.
A regulamentação vigente determina que regras e etapas para a execução da vistoria sejam seguidas, dando mais segurança aos residentes no local e resguardando os direitos dos profissionais envolvidos.
Quem faz inspeção predial?
A inspeção predial deve ser feita por profissionais habilitados, com conhecimento técnico nas áreas que serão avaliadas durante a vistoria.
Engenheiros eletricistas inspecionam as instalações elétricas, arquitetos ou engenheiros civis inspecionam a estrutura física, engenheiros hidráulicos inspecionam o encanamento e engenheiros mecânicos as instalações mecânicas.
Como fazer inspeção predial?
A execução da inspeção predial é feita por profissional qualificando, seguindo normas técnicas rigorosas e uma série de etapas, garantindo que todos os pontos necessários serão inspecionados.
Basicamente as etapas da inspeção predial são:
- Levantamento de dados e documentação
- Análise dos dados e documentos
- Coleta de dados sobre a edificação através de entrevista
- Vistoria sistêmica
- Classificação das falhas e anomalias encontradas
- Recomendação das ações necessárias
- Definição de prioridades para as ações
- Avaliação da manutenção e uso da edificação e seus sistemas
- Emissão do Laudo de Vistoria Predial de inspeção predial
Quais são os níveis de inspeção predial?
Inspeções prediais são classificadas de acordo com a complexidade e elaboração de laudo técnico, considerando características técnicas, manutenção e operação existentes.
Ela pode ser classificada em 3 níveis:
- Nível 1: feitas em edificações com baixa complexidade técnica, de manutenção e operação de elementos e sistemas construtivos;
- Nível 2: feitas em edificações com média complexidade técnica, de manutenção e operação de elementos e sistemas construtivos; com padrões construtivos médios e sistemas convencionais;
- Nível 3: feitas em edificações com alta complexidade técnica, de manutenção e operação de elementos e sistemas construtivos; com padrões construtivos elevados e sistemas sofisticados
Normas técnicas envolvidas no processo de inspeção predial
Para garantir que a inspeção siga um padrão e que o laudo técnico contenha todas as informações necessárias sobre a edificação, a ABNT possui um conjunto de normas técnicas que direcionam o procedimento. São elas:
- ABNT NBR 2.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
- ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração de apresentação dos conteúdos;
- ABTN NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos;
- ABNT NBR 15.575 – Desempenho em Edificações Habitacionais.
Além dessas normas há a NBR 16.747, que preenche uma lacuna técnica nas legislações que tornaram as inspeções periódicas obrigatórias.
Quais os critérios básicos de uma inspeção predial segundo a NBR 16.747?
Segundo a especificação da norma, ela se aplica a todo tipo de edificação, independente da tipologia, seja ela pública ou privada.
Também estabelece algumas diretrizes, conceitos e procedimentos, tornando a metodologia empregada mais uniforme e definindo etapas mínimas para a inspeção.
- O laudo de inspeção predial, com base na NBR 16.7474 deve conter, no mínimo:
- Identificação do solicitante
- Descrição técnica da edificação
- Datas das vistorias
- Documentação completa da edificação
- Análise da documentação
- Descrição completa da metodologia utilizada, acompanhada de fotos, croquis, normas e documentos técnicos
- Listagem de sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados
- Descrição das anomalias e falhas de uso, operação e manutenção
- Classificação das irregularidades
- Recomendação das ações correcionais
- Organização das prioridades por urgência
- Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e condições de uso
- Conclusões e considerações finais
- Encerramento com nota sobre a produção do laudo
- Data do laudo
- Assinatura do profissional responsável
- Anotação de ART ou RRT
Qual a diferença entre anomalia e falha?
As anomalias estão ligadas às deficiências construtivas ou funcionais, como projeto, materiais, execução, fatores externos e fenômenos da natureza.
As falhas são originadas de atividades de manutenção e uso inadequadas ou inexistentes, e podem ser classificadas como sendo de planejamento, execução, operação e gerenciais.
Essas anomalias e falhas são agrupadas de acordo com o grau de risco que apresentam.
Quais são os 3 diferentes graus de inspeção predial?
O grau de risco é um critério de avaliação usado para classificar as anomalias e falhas, de acordo com o risco que elas oferecem aos usuários, meio ambiente e patrimônio.
- Crítico: pode afetar a saúde e segurança das pessoas e danos ao meio ambiente; redução de desempenho e funcionalidade causando paralisações; aumento do custo de manutenção; comprometimento da vida útil;
- Médio: pode gerar perda parcial de desempenho; afetar as funcionalidades da edificação; causar deterioração precoce;
- Mínimo: pode causar pequenos danos estéticos, sem probabilidade de levar a riscos críticos e regulares; não afeta o valor imobiliário.
Fazer a inspeção predial é essencial para que a edificação, seja ela residencial ou comercial mantenha seu valor imobiliário e, acima de tudo, a segurança e bem-estar de todas as pessoas que fazem uso das dependências dessa edificação.
Nós da RSP Engenharia estamos prontos para realizar inspeções prediais seguindo todas as normas técnicas e com profissionais habilitados e experientes, garantindo um laudo com qualidade e precisão.
Entre em contato para mais informações.
Grande abraço!
João Pedro
Diretor de Engenharia
