Em 15 de outubro de 2019 o Edifício Andrea desabou em Fortaleza. Foi uma tragédia que até hoje é assunto, mas que poderia ter sido evitada se uma Inspeção Predial tivesse sido realizada e os problemas identificados, resolvidos.
Por que o Edifício Andrea desmoronou?
Essa é uma pergunta cuja resposta ainda não pode ser apontada com completa exatidão, mas o que se sabe é que os pilares de sustentação do edifício estavam severamente comprometidos.
O problema com os pilares de sustentação pode ter ocorrido por falha na construção e com o tempo e a falta da manutenção preventiva, o problema foi se agravando. A queda foi o ponto crítico, mas problemas menores como infiltrações, vazamentos e incêndios poderiam ter ocorrido.
O que poderia ter sido feito para evitar
A primeira coisa que deveria ter sido feita para evitar a tragédia era a inspeção predial periódica.
A inspeção predial é um procedimento minucioso de vistoria das condições de uso de um edifício, assim como sua operação, manutenção e funcionalidades.
Através dela é possível identificar anomalias e falhas a tempo de serem corrigidas, antes que problemas mais sérios ou até mesmo uma tragédia ocorra. E também fazer projeções futuras para evitar que problemas possam surgir ao longo do tempo.
Como funciona a inspeção predial
A inspeção predial é composta, basicamente, de 9 etapas:
- Levantamento de dados e documentação
- Análise dos dados e documentos
- Coleta de dados sobre a edificação através de entrevista
- Vistoria sistêmica
- Classificação das falhas e anomalias encontradas
- Recomendação das ações necessárias
- Definição de prioridades para as ações
- Avaliação da manutenção e uso da edificação e seus sistemas
- Emissão do laudo técnico de inspeção predial
Por ser uma vistoria minuciosa cujo laudo vai influenciar na segurança da edificação, precisa ser feita por profissionais habilitados e experientes.
Para garantir que a inspeção seguirá os mesmos critérios para cada edificação vistoriada, foram estabelecidas normas técnicas para direcionar o procedimento. Algumas dessas normas são:
- ABNT NBR 2.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
- ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração de apresentação dos conteúdos;
- ABTN NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos;
- ABNT NBR 15.575 – Desempenho em Edificações Habitacionais
Ao final de toda inspeção predial é emitido um laudo técnico de inspeção, assinado pelo profissional que a realizou.
O laudo de inspeção predial segundo a NBR 16.747
De acordo com a norma técnica NBR 16.747, um laudo técnico de inspeção predial deve ter em sua composição, no mínimo os 15 itens listados a seguir:
- Identificação do solicitante
- Descrição técnica da edificação
- Datas das vistorias
- Documentação completa da edificação
- Análise da documentação
- Descrição completa da metodologia utilizada, acompanhada de fotos, croquis, normas e documentos técnicos
- Listagem de sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados
- Descrição das anomalias e falhas de uso, operação e manutenção
- Classificação das irregularidades
- Recomendação das ações correcionais
- Organização das prioridades por urgência
- Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e condições de uso
- Conclusões e considerações finais
- Encerramento com nota sobre a produção do laudo
- Data do laudo
- Assinatura do profissional responsável
- Anotação de ART ou RRT
Após a realização da inspeção predial e emissão do laudo de inspeção predial, é possível dar início às obras de manutenção para atender às solicitações imediatas e também manter a atenção em pontos que podem se tornar problemas futuros.
Lei Municipal para inspeção predial em Fortaleza
Em Fortaleza, a Lei Municipal nº 9.913/2012 aborda pontos que não podem deixar de ser apreciados no laudo técnico, tais como:
- descrição detalhada do estado geral da edificação (estrutura, instalações e equipamentos);
- características das anomalias encontradas e suas causas;
- especificações dos pontos sujeitos à manutenção preventiva ou corretiva, e a periodicidade delas;
- medidas saneadoras a serem aplicadas;
- prazos máximos para a conclusão das medidas saneadoras propostas.
Após a emissão do laudo e execução da manutenção é preciso procurar o órgão competente, em Fortaleza é a prefeitura, para a emissão do Certificado de Inspeção Predial. Esse documento certifica que tanto a inspeção quanto a manutenção foram realizados de forma adequada.
Quem pode realizar a inspeção predial e emitir o laudo técnico
Somente profissionais ou empresas devidamente habilitadas podem realizar a inspeção predial e emitir o laudo técnico, seja para edificações residenciais, comerciais ou públicas.
Toda edificação é composta de parte elétrica, hidráulica, mecânica e estrutura física. Sendo assim alguns dos profissionais que estão habilitados a realizar o serviço são engenheiros elétricos, engenheiros hidráulicos, engenheiros civis, arquitetos e engenheiros mecânicos.
Algumas empresas possuem todos esses profissionais e prestam o serviço de inspeção e emissão do laudo técnico, facilitando o processo e tornando-o muito mais seguro.
Contratar empresas e profissionais sem as qualificações e experiência necessárias pode acarretar grandes problemas, e até mesmo situações como a do Edifício Andrea.
Como evitar problemas como os do Edifício Andrea
A forma mais eficiente de evitar transtornos e até tragédias como a do Edifício Andrea em Fortaleza é fazendo a inspeção predial dentro dos prazos adequados e executar os serviços de manutenção determinados no laudo técnico.
As normas técnicas não especificam a periodicidade para realização das inspeções, mas existem indicações – e um pouco de bom senso – para que sejam feitas nos períodos listados a seguir:
- A cada 5 anos: para edificações com até 20 anos
- A cada 3 anos: para edificações entre 20 e 30 anos
- A cada 2 anos: para edificações entre 30 e 50 anos
- A cada ano: para edificações com mais de 50 anos
- Na conclusão da obra: para edificações recém-construídas
Muitas vezes as edificações estão lindas, com a estrutura visivelmente perfeita, mas problemas estruturais podem estar ocorrendo fora do alcance dos olhos, ou pelos menos dos olhos de leigos. Por isso é fundamental manter as inspeções e laudos técnicos de inspeção predial sempre atualizados.
Se você quer garantir a qualidade, o conforto e a segurança de todas as pessoas que utilizam as dependências do edifício, faça a inspeção predial.
Aqui na RSP Engenharia temos uma equipe de profissionais habilitados e experientes, pronto para realizarem uma vistoria minuciosa e produzir um laudo de inspeção predial com todos os detalhes que as normas técnicas orientam e que darão tranquilidade a você e aos circulantes no edifício.
Entre em contato conosco e solicite mais informações.
Até breve!
João Pedro
Diretor de Engenharia
